השקעה בנדל"ן בתאילנד, ובמיוחד בעיר הבירה בנגקוק, מושכת לא מעט משקיעים זרים בשנים האחרונות. המחירים הנוחים יחסית, ההיצע הגבוה של דירות חדשות, והתשואות הנאות מהשכרה הופכים את ההשקעה לאטרקטיבית. אך לפני שקופצים למים – חשוב להבין את המשמעויות המיסוייות הכרוכות בכך. בבלוג הזה נסקור את שלושת שלבי המיסוי העיקריים שמשקיע זר צפוי לפגוש: בעת הרכישה, במהלך ההשכרה, ובעת המכירה.
1. מיסוי בעת רכישת דירה
בעת רכישת דירה בבנגקוק, חלים על המשקיע המסים וההיטלים הבאים:
א. מס העברת בעלות (Transfer Fee)
- גובה המס: 2% ממחיר העסקה הרשום או משווי השוק – הנמוך מביניהם.
- מי משלם? נהוג להתחלק 50/50 בין הקונה והמוכר, אך ניתן להסכים אחרת.
ב. מס בולים (Stamp Duty)
- גובה המס: 0.5% ממחיר המכירה או משווי השוק.
- משולם רק אם לא משולם מס עסקים ספציפי (Specific Business Tax).
ג. מס עסקים ספציפי (Specific Business Tax – SBT)
- גובה המס: 3.3% (כולל 10% מע"מ).
- חל על מוכרים שמחזיקים בנכס פחות מ-5 שנים.
- לא ישולם אם הדירה מוחזקת מעל 5 שנים או נרכשה לצורך מגורים רשום.
2. מיסוי על הכנסה מהשכרה
השכרה של דירה למשק שוכרים בתאילנד כפופה למיסוי על הכנסה:
א. מס הכנסה על שכר דירה
- משקיעים זרים חייבים במס הכנסה על הכנסותיהם בתאילנד.
- המס נע בין 5% ל-35% לפי מדרגות מס.
- מותר לקזז הוצאות כמו תחזוקה, דמי ניהול, פחת וכו'.
- הגשת דוח שנתי לרשות המסים התאילנדית (Revenue Department) חובה.
ב. מע"מ (VAT)
- השכרת דירה למגורים אינה חייבת במע"מ.
- אם מדובר בהשכרה לטווח קצר (כמו Airbnb) – ייתכן שתחויב ברישוי ומע"מ.
3. מיסוי בעת מכירת הדירה
כאשר המשקיע מחליט למכור את הדירה, עליו לקחת בחשבון את הדברים הבאים:
א. מס רווח הון
- אין מס רווח הון נפרד – הרווח ממוסה לפי מס הכנסה רגיל.
- נלקח בחשבון פחת ומחיר הרכישה לצורך חישוב רווח.
ב. מס ניכוי במקור (Withholding Tax)
- עבור יחידים: מחושב לפי רווח מדורג.
- עבור תאגידים: 1% מהמחיר הרשום או שווי השוק.
ג. Specific Business Tax (אם עדיין רלוונטי – כאמור, אם החזקה קצרה מ-5 שנים)**
טיפים חשובים:
- משקיע זר יכול לרכוש דירה רק בבניין רשום כ"קונדומיניום", כאשר לפחות 51% מהבניין מוחזקים על ידי תאילנדים.
- העברת כספים לרכישה צריכה להתבצע באופן מסודר דרך בנק תאילנדי וללוות באישורים (Foreign Exchange Transaction Form).
- מומלץ להיעזר בעורך דין מקומי דובר אנגלית לצורך ביצוע עסקה תקינה.
סיכום
השקעה בדירה בבנגקוק עשויה להיות רווחית – אך רק אם מבינים את החוקים והמיסים המקומיים. מיסוי לא נכון או רשלנות בירוקרטית עלולים לעלות ביוקר. אם אתה שוקל השקעה כזו, כדאי להתייעץ מראש עם מומחה מס הבקיא במיסוי בינלאומי ובחוקי תאילנד.