שאלות נפוצות – השקעה בדירות בבנגקוק
מה היתרונות בהשקעה בנדל"ן בבנגקוק?
בנגקוק מציעה תשואה גבוהה יחסית (4-8% בממוצע), שוק נדל"ן יציב, עלויות תחזוקה נמוכות, וכלכלה צומחת. בנוסף, אין מגבלות על רכישת קונדו על-ידי זרים כל עוד 51% מהבניין בבעלות תאילנדית.
האם זרים יכולים לרכוש נדל"ן בבנגקוק?
זרים יכולים לרכוש דירות (קונדומיניום) בבעלות מלאה, אך לא קרקע או בתים פרטיים. החוק התאילנדי מאפשר לזרים לרכוש עד 49% מסך יחידות הדיור בבניין.
מהם האזורים המומלצים להשקעה בבנגקוק?
אזורים פופולריים כוללים סוקומוויט, סילום, סאתורן, ותונבורי. לתיירות כדאי לשקול אזורים כמו אסוק או נאנא. להשקעה ארוכת טווח שווה לבדוק אזורים מתפתחים עם תחנות רכבת חדשות.
מהן העלויות הנלוות לרכישת דירה בבנגקוק?
העלויות הנלוות כוללות מס בולים (0.5%), מס העברה (2%), אגרות רישום (1%) ועמלת עורך דין (1-1.5%). בסך הכל צפו להוציא כ-5% מערך הנכס בנוסף למחיר הרכישה.
האם כדאי לשכור חברת ניהול נכסים?
כן, במיוחד למשקיעים שאינם מתגוררים בתאילנד. חברת ניהול תטפל בתחזוקה, גביית שכר דירה, טיפול בבעיות דיירים ועניינים מנהליים. העמלה הממוצעת היא 5-10% מהכנסות שכר הדירה.
מהי התשואה הממוצעת על השכרת דירות בבנגקוק?
התשואה הממוצעת נעה בין 4-8%, תלוי במיקום, גיל הנכס וסוג ההשכרה. השכרה לטווח קצר לתיירים עשויה להניב תשואה גבוהה יותר אך דורשת ניהול אינטנסיבי יותר.
האם יש מגבלות על העברת כספים מתאילנד?
כן, יש להציג מסמכים המוכיחים את מקור הכספים ואת תשלום המיסים הנדרשים. מומלץ לעבוד עם עורך דין או יועץ פיננסי המתמחה בהעברות בינלאומיות.
איך מתנהל תהליך הרכישה של דירה בבנגקוק?
התהליך כולל: בחירת נכס, חתימה על הסכם הזמנה, תשלום מקדמה (בד"כ 10-20%), בדיקת מסמכים משפטיים, תשלום יתרת הסכום ורישום הבעלות. התהליך אורך בדרך כלל 30-90 יום.
מהם המיסים השוטפים שיש לשלם כבעל נכס?
יש לשלם מס נכס שנתי (0.02-0.5% מערך הנכס), דמי ניהול בניין (30-60 בהט למ"ר לחודש), וכן מס הכנסה על הכנסות שכר דירה (שיעור פרוגרסיבי 5-35%).
האם כדאי לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה?
דירות חדשות מקבלן בדרך כלל מציעות עיצוב מודרני וערבויות, אך במחיר גבוה יותר. דירות יד שנייה עשויות להיות זולות יותר ולהניב תשואה גבוהה יותר, אך עלולות לדרוש שיפוץ או להיות בבניינים פחות חדישים.
האם ניתן לקבל משכנתא בתאילנד כזר?
קבלת משכנתא כזר בתאילנד מאתגרת. לרוב, בנקים תאילנדיים אינם מעניקים הלוואות לזרים. אפשרויות כוללות הלוואות מבנקים בינלאומיים בעלי נוכחות בתאילנד או מימון ישירות מהמפתח, אך בריבית גבוהה.
מהם הסיכונים העיקריים בהשקעה בנדל"ן בבנגקוק?
הסיכונים כוללים תנודות בשער המטבע, שינויי חקיקה, עודף היצע בשוק בחלק מהאזורים, וסיכונים פוליטיים. חשוב גם לבדוק את אמינות המפתח ואיכות הבנייה בפרויקטים חדשים.
האם חייבים עורך דין לביצוע עסקה?
מומלץ מאוד לשכור עורך דין המתמחה בנדל"ן לזרים, על אף שאינו חובה חוקית. עורך דין יבצע בדיקת נאותות, יבדוק מסמכים משפטיים ויוודא שהעברת הבעלות מתבצעת כחוק.
האם ניתן להשכיר דירה לטווח קצר (כמו Airbnb)?
השכרות קצרות מאוד (פחות מ-30 יום) דורשות רישיון מלונאות מיוחד. רוב הקונדומיניומים אינם מחזיקים ברישיון כזה, ולכן השכרות קצרות עלולות להיות בניגוד לחוק. בדקו את החוקים העדכניים וכן את חוקי הבניין.
שאלה: מהם דמי הניהול המקובלים בבנייני קונדומיניום?
תשובה: דמי הניהול משתנים בהתאם לבניין והשירותים שהוא מציע, אך בדרך כלל נעים בין 30 ל-80 באט למ"ר בחודש.
שאלה: האם קל להשכיר דירה בבנגקוק?
תשובה: הביקוש לשכירויות, במיוחד באזורים מרכזיים ונגישים, הוא בדרך כלל גבוה, הן מצד מקומיים והן מצד זרים.